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房贷合同从今天开始生变了!十个问题告诉你如何换“锚”

发表时间:2020-03-01 15:33:24  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

从今天开始,你有一次改变房贷合同的机会,一定要注意了!

大家还记得去年央行发布的公告吗?——为进一步深化LPR改革,央行规定金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

这项新政便是从今天开始执行的!

近日,各大银行纷纷发布公告通知大家可以换“锚”了。但不少读者给南方+记者留言——这些银行公告每个字都看懂,但连起来就不知道什么意思了!

那么,此次房贷利率“换锚”,怎么换?“固定利率”还是“LPR加点”,该选哪个?又该如何操作?今天财经知多D用大白话为你拆解如何换“锚”。

问题一:房贷利率换“锚”换什么?

所谓房贷换“锚”, 房贷利率的“基石”或者“锚”变了!

以前房贷利率的“锚”是“贷款基准利率”,计算公式是:5年期及以上贷款基准利率×折扣(或者上浮幅度);

从3月1日之后发,房贷利率的“锚”从原来的“5年期及以上贷款基准利率”换为LPR,公式变为:5年及以上LPR利率+加点。

其中的加点,类似当年的折扣(或者上浮幅度),并会根据首套房、二套房而发生变化。

什么是“LPR”?解释起来有点麻烦,我们只能为你徒手画一个:

今天我们要重点讲讲怎么换。

问题二:都必须换吗?

基本上都要换,除非你是以下4情况之一:

1、政策性的公积金个人住房贷款(包括组合贷款中的公积金部分)不需要转换;

2、2020年12月31日前到期的个人住房贷款;

3、去年10月8日后和银行签订贷款合同的客户可以咨询银行是否已经以LPR定价;

4、原来的合同中已经是固定利率。

问题三:怎么换?

有两种选择:1、选择固定利率,以后还房贷期限内就不浮动了;2、选择从基准利率切换LPR。

选择第一种方案较为简单,直接约定利率即可。如果选择转为LPR,则需要一番计算:转换后实际贷款利率=离重定价日最近的LPR报价+加点数值。

其中,加点数值=原合同最近的利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR差值。

例如,假设小明有一笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么,加点数值就是5.39%-4.8%=0.59%。

需要特别注意的是,加点数值一旦确定后就不能再变了!而能影响小明最终贷款利率水平的,就是离重定价日最近的LPR报价。

问题四:怎么选更划算?

这是困惑很多人,且很难给出标准答案的问题。

但从短期利率高低考虑,由于定价基准转换后,贷款的重定价周期最短为一年,考虑到今年LPR报价仍有下行空间,建议大家早转换早受益。

举例来说,小明此前的房贷发放日是2010年5月1日,在本次定价基准转换时将重定价日仍定为每年的5月1日不变。那么,如果小明是在5月1日之前变更定价基准为LPR,那么就可以在今年的5月1日就进行第一次重定价,按照最新的LPR(即2020年4月20日公布的LPR)计算贷款实际利率。但如果小明选择在5月1日后变更定价基准,那只能在2021年5月1日才进行第一次重定价,在此之前贷款实际利率仍执行原合同最近的利率水平,无法享受到LPR下行带来的利率下调。

总体看,定价基准转换后,到第一次重定价之前,房贷利息支出与原合同一样不变。但考虑到今年和未来一段时间LPR大概率呈现逐渐下降趋势,不论是之前享受7折房贷,还是上浮10%,定价基准的转换起码在眼前是可以给你带来减少利息支出的利好,且早转换早受益。

不过,如果将时间拉得更长,则考虑起来比较复杂,因为今后二三十年LPR到底是上升还是下降,谁都无法预测。我们可以假设以下几种情况:

1、基准利率

如果原房贷合同执行4.9%的基准利率,那么按上述LPR加点方案,加点幅度为0.1个百分点(4.9%-4.8%)。假如第二年LPR下降到4.7%,那么改签后小明的执行利率将是4.7%+0.1%=4.8%。相反,如果后续LPR上涨到5.0%,那么改签后也将执行5.0%+0.1%=5.1%的水平。

2、基准利率下浮

如果原房贷合同执行4.9%下浮10%的利率水平,则LPR加点方案为4.9%*0.9-4.8%,也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%,那么改签后小明的执行利率将是4.7%-0.39%=4.31%。相反,如果后续LPR上涨到5.0%,那么改签后也将执行5.0%-0.39%=4.61%的水平。

3、基准利率上浮的情形

如果原房贷合同执行4.9%上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%,2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么,加点数值就是5.39%-4.8%=0.59%。如果第二年LPR下降到4.7%,那么改签后小明的执行利率将是4.7%-0.59%=4.11%。相反,如果后续LPR上涨到5.0%,那么改签后也将执行5.0%-0.59%=4.41%的水平。

划重点来咯:不管是原基准利率的房贷客户,还是上浮或下浮,如果小明判断利率趋势是下行,则选择LPR浮动更划算;则小明觉得未来利率趋势是上行,那么则应该选择固定利率,锁定利率上行风险。

问题五:不主动换会怎么样?

根据当前各家银行的公告来看,主要有两种转换方式——一对一或批量转换两种方式。

其中,大多数银行采取通知到客户,或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜的方式;个别银行采取不操作则默认批量转换的方式。如招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换,仍维持原合同安排需要在2020年8月31日前与该行联系。

部分银行则选择某个时间节点用户具有操作权限,过了某个时间时间点,统一由银行进行批量转换。比如兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的,该行将参考银行业普遍做法,进行个人存量贷款批量转换。中信银行也是要求2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款,按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

问题六:多个借款人,由谁去换?

不少房贷都有多个借款人或者有担保人,那么应该在怎么换呢?

举个例子,如果小明的房子和老婆是共同借款人,需要双方都办理转换且选项一致,才可办理完成。如果小明的房子,是由爸妈进行担保的,他个人借款,则只需要小明自行决定就好

对于共同借款人,现在各家银行给了比较简单的线上办理方式。以建行为例,小明和老婆可以通过手机银行、网上银行分别办理。线下渠道开通后,还可以选择到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机(STM)分别办理,或一同前往营业网点柜台、个贷中心办理。

但需要特别注意的是,各家银行确认时间点有所不同。如,工商银行要求共同借款人要在主借款人发起变更的当天24:00前完成变更确认,定价基准变更才能生效。中国银行则要求,存在共同借款人的贷款,转换申请需由主借款人提交,所有共同借款人需在主借款人提交申请第二日起7天内进行确认。

问题七:去哪换?

各家银行情况略有不同,具体情况大家需要查询贷款行的官网或者官方微信号,近日各家银行均已公布方案。从综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。但大家一定要注意各家银行批量处理的时间节点有所不同。

此外,考虑到疫情影响,银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成,一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道,方便不少,大家不要窗口期。此外,即便共同借款人没有贷款行的银行卡,也可利用其他银行的银行卡注册贷款行的手机银行APP并办理定价基准转换。

问题八:可以找人代办吗?

在线上渠道办理,只能本人操作,不能代办。线下渠道,部分银行要求可以找他人代为前往现场办理。代办人员需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。

问题九:要收钱吗?

定价基准转换是由银行免费为客户提供的操作,客户无需支付任何附加费用。

问题十:我还要记住什么?

一定要在8月30日之前办理!一定要在8月30日之前办理!一定要在8月30日之前办理!

重要的事情要说三遍。按照央行规定,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是说,存量浮动利率贷款合同在未来半年时间内,都要完成定价基准转换。

而且目前各家银行给出的自主选择操作时间窗口不一样,大家一定要注意查看。

有关房贷利率换“锚”,大家还有什么疑问?欢迎点击记者头像留言,我们将一一为你解答。

【记者】陈颖

【作者】 陈颖

【来源】 289财经热点南方号

责任编辑:房产论坛